Rynek mieszkaniowy w I kwartale 2026 r.

Najnowsza informacja Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych wskazuje, że w I kwartale 2026 r. rynek pozostawał w fazie stopniowego równoważenia. Po okresie wyraźnego spowolnienia widoczne były sygnały odbudowy aktywności kupujących, wspierane przez poprawę dostępności kredytowej i dochodowej mieszkań. Jednocześnie wzrost popytu nie przełożył się na nową falę wzrostu cen transakcyjnych, które w większości analizowanych segmentów pozostawały zasadniczo stabilne.

Z danych NBP wynika, że w I kwartale 2026 r. ceny ofertowe nadal rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza utrzymywanie się luki między oczekiwaniami sprzedających a faktycznymi możliwościami nabywców. Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne w Warszawie były jedynie o 0,2% wyższe niż rok wcześniej, w sześciu największych miastach poza stolicą spadły o 0,3%, a w grupie dziesięciu miast wzrosły o 3,3%. Na rynku wtórnym presja na dostosowanie cen była silniejsza - w Warszawie ceny transakcyjne były o 1,7% niższe niż przed rokiem. Po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń realne ceny mieszkań w większości segmentów nadal spadały, co sprzyjało stopniowej poprawie dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych.

Poprawa warunków finansowania była jednym z czynników wspierających odbudowę popytu. W I kwartale 2026 r. wzrosła zarówno maksymalna dostępna kwota kredytu mieszkaniowego, jak i liczba metrów kwadratowych możliwych do sfinansowania kredytem. Wartość nowych złotowych umów o kredyt mieszkaniowy, bez umów renegocjowanych, wyniosła 24,3 mld zł. Była wprawdzie nieznacznie niższa niż w poprzednim kwartale, ale aż o 24,7% wyższa niż rok wcześniej. Banki wskazywały równocześnie na łagodzenie kryteriów udzielania kredytów, wynikające m.in. z rosnącej konkurencji, poprawy prognoz dla rynku mieszkaniowego oraz obniżania marż kredytowych.

Mimo poprawy dostępności finansowania, istotną rolę w zakupach mieszkań deweloperskich nadal odgrywały środki własne. Według szacunków NBP odpowiadały one za około 58% wartości zakupów mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach. Oznacza to, że kredyt mieszkaniowy ponownie silniej wspiera popyt, ale nie stał się dominującym źródłem finansowania transakcji na rynku pierwotnym.

Jedną z najważniejszych zmian po stronie rynku pierwotnego była poprawa relacji między sprzedażą a nowymi wprowadzeniami do oferty. Na sześciu największych rynkach sprzedano około 12,4 tys. kontraktów dotyczących mieszkań deweloperskich, podczas gdy do sprzedaży wprowadzono niespełna 10 tys. nowych lokali. W rezultacie oferta deweloperska nieznacznie się zmniejszyła - z około 63,5 tys. kontraktów na koniec 2025 r. do 62,5 tys. na koniec marca 2026 r. Była to pierwsza od kilku kwartałów korekta wcześniejszego trendu szybkiego narastania zasobu niesprzedanej oferty.

Poprawę płynności rynku pierwotnego potwierdza również skrócenie szacowanego czasu wyprzedaży oferty deweloperskiej - z 6,2 kwartału pod koniec 2025 r. do 5,6 kwartału w I kwartale 2026 r. Odmiennie wyglądała sytuacja na rynku wtórnym, gdzie przeciętny czas sprzedaży mieszkań w sześciu największych miastach wzrósł z około 4,1 do 4,8 kwartału. Może to wskazywać na wolniejsze dostosowywanie oczekiwań właścicieli mieszkań używanych do możliwości cenowych kupujących. Należy jednak pamiętać, że wskaźniki czasu sprzedaży dla rynku pierwotnego i wtórnego są liczone według różnych metodologii, dlatego ich poziomów nie należy porównywać bezpośrednio.

Dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego wskazują natomiast na większą ostrożność inwestorów. W I kwartale 2026 r. wydano pozwolenia na budowę 67,5 tys. mieszkań, rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, a do użytkowania oddano około 45,2 tys. lokali. W ujęciu czterech ostatnich kwartałów liczba mieszkań oddanych do użytkowania była o 5,1% wyższa niż rok wcześniej, jednak liczba mieszkań rozpoczętych w okresie od II kwartału 2025 r. do I kwartału 2026 r. była już o 10,2% niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Spadek wskaźników budowy mieszkań i projektów w toku może oznaczać, że na rynek nadal trafiają lokale z wcześniejszych faz cyklu inwestycyjnego, ale napływ nowych projektów jest wyraźnie ostrożniejszy.

W ocenie Zespołu Badań i Analiz ZBP dane NBP wskazują na rynek, który wychodzi z fazy pogłębiającego się spowolnienia, ale nie wszedł jeszcze w nowy silny cykl wzrostowy. Popyt stopniowo się odbudowuje, dostępność kredytowa poprawia się, a oferta deweloperska zaczęła się zmniejszać. Jednocześnie stabilizacja cen transakcyjnych, utrzymująca się luka między cenami ofertowymi a transakcyjnymi oraz ostrożność deweloperów w uruchamianiu nowych inwestycji pokazują, że rynek wciąż dostosowuje się do realnych możliwości nabywców.