Kalendarz wydarzeń

Program „Mieszkanie dla Młodych”

2014-10-22

Jak podaje Bank Gospodarstwa Krajowego, który jest operatorem Programu: „„Mieszkanie dla młodych" to rządowy program wsparcia osób w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania. Polega on na udzieleniu ze środków budżetu państwa dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu. Dofinansowanie ma miejsce w związku z ubieganiem się o kredyt na nabycie mieszkania: lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który będzie zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe nabywcy.”

Program funkcjonuje dopiero 9 miesięcy, z udziałem 13 banków (niedługo 14. bank także będzie udzielał kredyty z dotacją). Gdyby porównywać do Programu „Rodzina na swoim”, to ten okres inkubacji w Programie RnS trwał dużo dłużej, zarówno jeśli chodzi o liczbę zainteresowanych kredytobiorców, jak i liczbę banków w nim uczestniczących. Zwykle takie programy muszą nabrać rozpędu. Zarówno po stronie podaży mieszkań spełniających warunki, jak i popytu na kredyty muszą nastąpić dostosowania, dokonanie oceny i podjęcie działania przez wszystkich uczestników rynku.

Program skierował wsparcie tylko do nieruchomości nabywanych od deweloperów. Program pomija całkowicie pozytywnie oceniany na wielu rynkach efekt drabiny mieszkaniowej – sprzedając na rynku wtórnym (także w ramach programu rządowego) inwestuje w kolejne nieruchomości mieszkaniowe. Nierzadko inwestycja ta dotyczy właśnie rynku wtórnego (zwykle jest to większe i droższe mieszkanie, co także dla budżetu państwa generuje dochody z podatków bezpośrednich i pośrednich). Tym samym otrzymane wsparcie na nabycie mieszkania na rynku wtórnym, może nie bezpośrednio, ma także pozytywny wpływ na powstawianie mieszkań na rynku pierwotnym.

Wyniki Programu „Mieszkanie dla Młodych”

Ministerstwo Infrastruktury podaje, iż do 30 września 2014 roku zawarto 9766 umów kredytowych ze wsparciem Programu "Mieszkanie dla Młodych". Z tego 9564 (97,93%) transakcji dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego, a 202 wniosków złożono w związku z zakupem domu jednorodzinnego. Wartość  dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredytowych to ponad 221 mln zł (ponad 37% zarezerwowanych środków w budżecie na 2014 rok), z czego 171,9 mln zł będzie wypłacona beneficjentom jeszcze w tym roku. 7607 (77,89%) umów dotyczy zakupu nieruchomości z wypłatą rządowego wsparcia w 2014 r., kolejne 2005 z wypłatą środków w 2015 r. i 154 z wypłatą środków w 2016 r. Tym samym łączna kwota udzielonych kredytów w ramach programu sięgnęła ponad 1,773 mld zł. Ogólna wartość inwestycji, na które zawarto umowy kredytowe to 2,244 mld zł.

Kupowane lokale mieszkalne i domy jednorodzinne pochodzą z rynku pierwotnego i są po raz pierwszy zasiedlane przez nabywców. Należą do oferty popularnej na rynku - zgodnie z założeniami programu mają przeciętne parametry powierzchniowe i cenowe. Dotychczas średnia powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nabywanego w programie to 54,01 m², a jego cena to 229,8 tys. zł. Średnia powierzchnia domu jednorodzinnego to 83,97 m², a jego średnia cena to 300,5 tys. zł.

Zainteresowanie Programem rodzin wielodzietnych nie jest wysokie: 54% umów podpisanych przez małżeństwa stanowią małżeństwa bezdzietne, 37% z jednym dzieckiem, 7% z dwojgiem i tylko 1% z co najmniej trojgiem dzieci. Ciekawe wyniki są w „segmencie” osób samotnych: 94% są to osoby bezdzietne, a 6% ma jedno dziecko.

Uwagi końcowe

(1)    Może wyniki 9. miesięcznego okresu inkubacji Programu nie są imponujące, ale można przyjąć, iż na tak krótki okres jego wdrożenia, zrozumienia, przygotowania oferty bankowej, dostosowania oferty mieszkaniowej do warunków Programu, należy uznać jego wyniki za umiarkowanie zadawalające.

(2)    W przyszłym roku wchodzi limit 10% wkładu własnego w kredytowaniu hipotecznym. To może być dobry impuls do zainteresowania Programem. Eksperci rynku wskazują na coraz większe trudności kredytobiorców w zgromadzeniu wymaganego wkładu własnego. Program ten również wspiera element finansowania.

(3)    Być może wzorem programów wprowadzonych we Francji (zbytnio jednak skomplikowanych) należałoby punktowo (lokalnie) dookreślać wielkość wsparcia (a także może i rodzaj), biorąc pod uwagę lokalne warunki kosztu budowy, kosztu życia, dynamiki rozwoju (lub jej potrzeby uzyskania) gospodarczego.

(4)    Wspieranie prorodzinności, szczególnie wobec rodzin wielodzietnych, przy tych warunkach Programu, może być ograniczone. Nowelizując Program, co jest obecnie przedmiotem prac w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, warto byłoby oprzeć się o dane statystyczne dotyczące dochodów takich rodzin, ich sytuacji mieszkaniowej. Można mieć wątpliwość, czy rzeczywiście tak wiele rodzin wielodzietnych ma zdolność kredytową, która umożliwiałaby zaciągnięcie kredytu. W przypadku rodzin wielodzietnych kredyt z dopłatą można wykorzystać do sfinansowania nabycia nieruchomości mieszkaniowej do 65 m2, jak to teraz proponuje ministerstwo. A jednocześnie limit wielkości mieszkania to 85 m2. Kredyt i dopłata do wkładu własnego w ramach Programu mogą nie wystarczyć na sfinansowanie mieszkania o takim metrażu, szczególnie w Krakowie i Warszawie. Mając na uwadze powyższe należy się zastanowić również o grupie planującej zakup większego mieszkania. Szacowanie zdolności kredytowej ma to do siebie, iż wymaga nie tylko wzięcia pod uwagę dochodów, ale i kosztów, które przypadają na każdą osobę w rodzinie, a to nie jest bez znaczenia szczególnie w rodzinach wielodzietnych.

Wdrażając programy ułatwiające zakup mieszkania należy również pamiętać o  wspieraniu społecznego budownictwa na wynajem, z jednoczesną dużą reformą zarządzania zasobem gminnym. Ten element znajduje się w zapowiedziach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju i Banku Gospodarstwa Krajowego.

Bolesław Meluch, Doradca Zarządu ZBP