Kalendarz wydarzeń

XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

2018-11-29

Na polskim rynku funkcjonuje 2 mln 200 tys. czynnych kredytów hipotecznych o łącznej wartości ponad 408 mld zł – przypomniał podczas otwarcia XV Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji. Tylko w ostatnim roku zawarto około 200 tys. umów kredytowych na łączną kwotę 50 mld zł. Pomimo tak dynamicznego rozwoju akcji kredytowej sytuacja mieszkaniowa Polaków nadal pozostaje ciężka.

Wszystkie fotografie: Marzena Stokłosa/ZBP

Problemem polskiego rynku mieszkaniowego nie jest tylko pokaźny, gdyż szacowany na kilka milionów deficyt lokali. Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich podkreślił, że niemało Polaków wciąż wegetuje w warunkach urągających elementarnym standardom sanitarnym. Finansowanie zakupu mieszkań przez banki nie jest w stanie zapełnić tak poważnej luki, zwłaszcza że spora część najbardziej potrzebujących gospodarstw domowych nie posiada zdolności kredytowej. – Marzy mi się, żebyśmy potrafili sformułować średnio i długofalowy program rozwoju mieszkalnictwa w Polsce. Program bazujący na założeniu, że w tej strefie klimatycznej człowiek potrzebuje zwykłego domu – dodał prezes ZBP.

Jednym ze sposobów na zwiększenie siły nabywczej Polaków jest budowanie skłonności do długoterminowego oszczędzania, zarówno w celu zakupu nieruchomości, jak i późniejszych remontów i konserwacji. – Środki niewykorzystane na mieszkanie mogą być przeznaczone na cele emerytalne – wskazał prezes ZBP.

Warunkiem rozwoju rynku kredytów hipotecznych jest z kolei stworzenie spójnego programu emisji listów zastawnych. Ma to szczególne znaczenie z uwagi na strukturę oszczędności, ulokowanych w rodzimych bankach. – Nie możemy w nieskończoność finansować długoterminowych projektów krótkoterminowymi depozytami – zauważył prezes ZBP. Przyspieszenie akcji kredytowej nie powinno również bankowcom przesłaniać dalszej perspektywy, w której spowolnienia i kryzysy są nieuniknionym i naturalnym zjawiskiem gospodarczym. Dlatego konieczna jest analiza nie tylko oczekiwań, ale również potrzeb i możliwości finansowych potencjalnych kredytobiorców. – Nierzadko lepiej doradzić zakup mniejszego mieszkania, by klient nie brał na siebie zbyt wielkich ciężarów – dodał Krzysztof Pietraszkiewicz.

Rynek nieruchomości to miejsce gdzie zaczynają się kryzysy globalne i lokalne – tę prawdę przypomniał dr Jacek Bartkiewicz, członek zarządu Narodowego Banku Polskiego. Właśnie z uwagi na szczególne ryzyka związane z tym segmentem rynku konieczne jest nie tylko zachowania odpowiednich standardów podczas udzielania kredytów, ale również bieżące monitorowanie portfeli. Ma to znaczenie również obecnie, kiedy cały rynek znajduje się w fazie wysokiej koniunktury. Należy bowiem pamiętać o otoczeniu niskich stóp procentowych, które sprzyja powstawaniu nierównowag. Rekordowo niskie zyski z depozytów bankowych skłaniają inwestorów do poszukiwania innych źródeł przychodu, w rodzaju mieszkań na wynajem. Przedstawiciel NBP przypomniał, że zwrot z inwestycji w nieruchomości sięga 7%, co jest wynikiem kilkukrotnie lepszym aniżeli w przypadku najbardziej rentowych lokat. Z drugiej strony obecna sytuacja gospodarcza pozwala na minimalizację najpoważniejszych zagrożeń dla tego segmentu rynku. – Sektor bankowy jest w stanie zaabsorbować problem kredytów walutowych bez pomocy polityków – podkreślił Jacek Bartkiewicz. Sukcesywnie spada także liczba zobowiązań o LtV powyżej 100%, takich kredytów jest obecnie ok. 34%. – Jest to związane z wzrostem gospodarczym, wzrostem dochodów ludności – zauważył reprezentant banku centralnego.

Tradycyjnym punktem Kongresu jest wręczenie nagrody Szklane Domy. Wyróżnienie w edycji 2018, przyznawane przez redakcję czasopisma „Finansowanie Nieruchomości” trafiło w tym roku do Tadeusza Ferenca, prezydenta Rzeszowa.

Rynek mieszkań na wynajem wspierają cudzoziemcy

Obserwowany w ostatnich miesiącach wzrost cen na rynku wynajmu mieszkań to w znacznej mierze zasługa obcokrajowców, przyjeżdżających do pracy w Polsce – zapewnił podczas tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Jacek Bielecki, doradca zarządu PFR Nieruchomości. Ten pozytywny sygnał w dalszej perspektywie może jednak generować poważne ryzyko. Gdyby imigranci znaleźli lepszy rynek pracy, stawki za wynajem nieruchomości mogą znacząco spaść.

Wniosek, płynący z danych opublikowanych przez Eurostat jest jednoznaczny: odsetek Polaków którzy są zainteresowani najmem powoli, ale konsekwentnie się zmniejsza. Tę lukę w chwili obecnej znakomicie zapełniają pracownicy z różnych stron świata, głównie z Ukrainy. Przedstawiciel PFR przypomniał, iż w 700-tysięcznym Wrocławiu oficjalnie pracuje obecnie około 50 tys. obcokrajowców, drugie tyle funkcjonuje najpewniej w szarej strefie. Należy jednak pamiętać, iż cudzoziemscy pracownicy z reguły napędzają popyt na lokale najsłabszej jakości, mieszkając grupowo w niewielkich mieszkaniach poniżej standardu. – Druga grupa najemców, czyli przedstawiciele klasy średniej, nie mają wpływu na wzrost cen najmu – przekonywał Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Jednym z największych wyzwań dla rynku jest zbliżający się kryzys, lub przynajmniej możliwe do przewidzenia w ramach cyklów makroekonomicznych spowolnienie. Jak ewentualne recesja wpłynie na rynek mieszkań na wynajem? – Nie bójmy się kryzysu, on i tak nadejdzie. Cieszyłbym się, że jesteśmy na fali wznoszącej – wskazał Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Przypomniał również, iż uwarunkowaniom makroekonomicznym towarzyszą obecnie radykalne zmiany w obszarze technologii, które gruntownie przekształcają kolejne sektory. – W konsekwencji procesy migracyjne również mogą się radykalnie zmienić – powiedział Jacek Kusiak. Należy również pamiętać, iż na polskim rynku wciąż mamy do czynienia z potężnym deficytem mieszkań, co oznacza poważny potencjał także i dla wynajmujących. – Spowolnienie może przynieść wzrost najemców. W warunkach kryzysowych trudniej kupić mieszkanie, bo coraz mniej ludzi na to stać – zaznaczył Jan Dziekoński, prezes firmy Mzuri Investment.

Zjawiskiem determinującym kształt rynku mieszkaniowego są także procesy demograficzne. Według oficjalnych statystyk, w roku 2030 polskie społeczeństwo zrówna się z niemieckim pod względem struktury wiekowej. Problem w tym, czy seniorzy będą zainteresowani wynajmem na rynku komercyjnym. – Obecnie w zasobie mieszkań na wynajem brakuje udogodnień dla osób starszych – zaznaczył Bartosz Turek, analityk z Open Finance. Jest też inna różnica między rynkiem po obu stronach Odry. – Polscy właściciele mieszkań zbyt bogato wykańczają lokale – zauważył Paweł Sztejter, wiceprezes REAS Sp. zo.o. Podobnie postrzega polski rynek Jacek Kusiak. – W Niemczech lokator może zniszczyć tylko szyby ściany i podłogi, u nas otrzymuje wszystko, łącznie z pełnym umeblowaniem i sprzętem –podkreślił. Problem w tym, że na polskim rynku zaledwie 7–10% lokali przeznaczonych jest pod wynajem profesjonalny. Reszta to tzw. najem okazjonalny, gdzie właściciel może rozwiązać umowę na przestrzeni kwartału. – Społeczeństwo nie jest wyedukowane, tak od strony właścicieli, jak i najemców – podsumował Jan Dziekoński.

Karol Jerzy Mórawski