Kalendarz wydarzeń

Ustawa o kredycie hipotecznym

2017-07-18

W dniu 22 lipca wejdą w życie przepisy ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która w sposób kompleksowy ureguluje całość rynku kredytów hipotecznych oraz usług pośrednictwa w tym zakresie. Polskie przepisy w tym zakresie stanowią implementację odpowiedniej dyrektywy unijnej i były już w różnej formie znane na rynku z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Jednak w wielu rozwiązaniach nowa ustawa może być śmiało określona jako rewolucyjna w stosunku do dotychczasowej struktury rynku kredytu hipotecznego w naszym kraju, jako że część regulacji znacząco ingeruje w dotychczasowe zwyczaje uczestników rynku, a nawet przyzwyczajenia klientów.

Pierwszą różnicą jaką zauważy uważny czytelnik ustawy jest powtarzające się często sformułowanie „kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent” jako określenie podmiotów o określonych obowiązkach. Po raz pierwszym pojawią się przepisy regulujące działalność pośredników kredytowych, wymagania stawiane przed nimi (w tym kryteria dla członków zarządów) czy też procedura wpisu do specjalnego rejestru prowadzonego przez KNF. Ich bieżąca działalność zostanie objęta niezależnym nadzorem KNF, a ich niezadowoleni klienci będą mogli korzystać z drogi złożenia skargi do Rzecznika Finansowego. W ten sposób działalność pośredników kredytowych zostanie ujęta w ramy przepisów, co powinno pozwolić wyeliminować z rynku podmioty/osoby, które nadużywały zaufania, jakim obdarzyli ich konsumenci.

Nowa ustawa ogranicza także krąg potencjalnych podmiotów udzielających kredytów zabezpieczonych hipotecznie do banków i spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych, które podlegają nadzorowi KNF. W ten sposób cały proces udzielania kredytów będzie mógł podlegać weryfikacji państwowego organu nadzoru.

Wprowadzane przepisy regulują zachowanie kredytodawców już nawet przed przyjęciem wniosku kredytowego, ponieważ odnoszą się do reklam kredytów hipotecznych wprowadzając np. obowiązek podawania w nich w bardzo rozbudowanej formie kosztów związanych z kredytem lub też stosowania wyłącznie tzw. „reklam wizerunkowych”.

Stosunkowo dużo miejsca ustawa poświęca także zasadom dokonywania oceny zdolności kredytowej. To istotna kwestia, także i z tego punktu widzenia, że kredytodawca nie może rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny w przypadku gdy została ona oceniona nieprawidłowo. Należy też jednak mieć na uwadze, iż dla określonych klientów te bardziej restrykcyjne zasady mogą oznaczać utrudniony dostęp do kredytu.

Kredytodawcy będą zobowiązani udostępnić klientowi przygotowane w sposób czytelny ogólne informacje o kredycie hipotecznym oraz – przed zawarciem umowy kredytowej – wystandaryzowany, zindywidualizowany formularz informacyjny, który powinien pozwolić konsumentów na ewentualne porównanie różnych ofert.

Kiedy już dojdzie do złożenia wniosku kredytowego oraz bardziej szczegółowych negocjacji z bankiem, to konsumenci mogą być nieco zdziwieni nową sztywną zasadą, że kredytodawca przekaże im decyzję kredytową dwudziestego pierwszego dnia od otrzymania wniosku kredytowego, zaś okres ten może zostać skrócony wyłącznie za zgodą klienta. Z drugiej jednak strony decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym będzie wiążąca dla banku przez co najmniej 14 dni od jej przekazania, a wiec pozostawiono wystraczająco dużo czasu na podjęcie przemyślanej decyzji.

Zgodnie z pewną tradycją legislacji chroniącej prawa konsumenta, nowe przepisy określają także niezwykle szczegółowo zawartość umowy kredytu hipotecznego, rozszerzając także standardy Prawa bankowego w tym zakresie.

Niezwykle korzystne z punktu widzenia konsumentów są także nowe regulacje dotyczące windykacji niespłacanych kredytów. Proces ten będzie prowadzony w kilku etapach i zakłada podjęcie najpierw próby restrukturyzacji zadłużenia, jeśli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej klienta. W przypadku braku porozumienia pomiędzy bankiem a klientem w tym zakresie konsument będzie miał możliwość sprzedaży kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

Ciekawym przepisem, którego bezpośrednio nie będą zauważali klienci jest obowiązek, aby struktura wynagrodzeń kredytodawców i pośredników umożliwiała działanie ich pracowników w najlepszym interesie klientów i nie była uzależniona od osiągnięcia wyników sprzedaży lub też liczby zaakceptowanych wniosków. To ważna zasada, która w połączeniu z całością ustawy powinna długoterminowo usunąć z rynku osoby podchodzące do relacji z klientami w sposób nieetyczny.

Warto także pamiętać o tym, że od 22 lipca tego roku kredyt będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów lub posiada większość środków finansowych. Ta zasada oznacza właściwie ostateczny zakaz udzielania kredytów walutowych osobom osiągającym dochody w polskiej złotówce i faktyczne zniknięcie takiej powszechnie dostępnej oferty z rynku, jednak nie wyklucza zaciągania kredytów przez Polaków pracujących z granicą (w szczególności w strefie euro).

Norbert Jeziolowicz, Dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych