Kalendarz wydarzeń

Czy w 2017 będzie łatwiej o kredyt mieszkaniowy?

2017-01-12

Rok 2016 pozornie nie przyniósł zasadniczych zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce. Sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, utrzymywała się na wysokim poziomie, a na większości rynków największych polskich miast ceny potwierdzały trwającą od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą tendencję wzrostową. Pomimo historycznie niskich stóp procentowych akcja kredytowa finansowania rynku mieszkaniowego okazała się słabsza niż w roku 2015. Nie mamy jeszcze ostatecznych wyników akcji kredytowej, ale wstępne dane wskazują na wynik na poziomie 178 tys. nowych kredytów o łącznej wartości ok. 39 mld złotych. Znacząco wzrósł natomiast na rynku mieszkaniowym udział transakcji gotówkowych, realizowanych przez klientów wycofujących oszczędności z rynku finansowego i inwestujących w mieszkania na wynajem. Skutkowało to rekordowo dobrymi wynikami sprzedażowymi deweloperów, zachęcając ich do kolejnych inwestycji. Liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwarantuje ciekawą ofertę mieszkaniowa w roku 2017. Pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki prognozujemy dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 do poziomu 170 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 37 mld złotych.

Nie znaczy to jednak, że będzie trudniej o kredyt hipoteczny. Co prawda weszliśmy z początkiem roku 2017 na kolejny, już ostatni poziom wymaganego przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S wkładu własnego w wysokości 20% wartości nabywanego mieszkania, jednak formalnie większość banków już wcześniej wprowadziła ten wymóg, oferując jednocześnie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego, do wysokości 10% LtV, lub przyjmując inne zabezpieczenia. Wymagania kapitałowe banków wobec potencjalnego kredytobiorcy więc nie wzrosną i nadal można ubiegać się o kredyt dysponując wkładem własnym na poziomie 10% inwestycji.

Z pewnością na początku 2017 roku będziemy świadkami ostatniego etapu wyścigu do zakwalifikowania się do Programu Mieszkanie dla Młodych, którego ostatnia pula środków zostanie rozdysponowana prawdopodobnie już w lutym 2017 roku.

Niestety wszystko wskazuje na to, że w roku 2017, po kilkudziesięciu miesiącach utrzymywania się na rekordowo niskich poziomach, podniesione zostaną stopy procentowe, co może ostudzić apetyt potencjalnych kredytobiorców. Z drugiej jednak strony, może być impulsem do przyspieszenia decyzji poddania się weryfikacji zdolności kredytowej przy jeszcze niskich kosztach kredytu.

Rozwojowi rynku mieszkaniowego nie sprzyjają jednak działania rządu. Przyjęta w styczniu 2016 roku ustawa o podatku bankowym skutkowała wzrostem opłat bankowych oraz marży kredytu hipotecznego,  co już w roku 2016 przełożyło się na słabszą akcję kredytowania. Nadal dyskutowane są rozwiązania dotyczące kredytów frankowych. Analizowane przez nas  konsekwencje różnych publicznie prezentowanych propozycji rozwiązań mogą w najgorszym razie oznaczać nie tylko drastyczne wzrosty kosztów usług bankowych ale również ograniczenie zdolności części banków do udzielania nowych kredytów.

Wejście w życie uchwalonych latem 2016 roku nowych przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi miało daleko idące skutki zarówno dla rynku mieszkaniowego, jak i rynku kredytów hipotecznych. Ograniczenie sumy hipoteki do wartości rynkowej nieruchomości spowodowało, że banki nie mogąc odpowiednio zabezpieczyć się na nieruchomości rolnej praktycznie wycofały się z finansowania inwestycji na takich gruntach. Wprowadzenie tych przepisów było jednym z podstawowych powodów zaostrzenia polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych, z którym mieliśmy do czynienia w zeszłym roku i nawet pospieszna ich nowelizacja nie złagodziła negatywnych skutków dla rynku.

Zapowiadany z wielką pompą na początku 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy dopiero pod koniec września został przyjęty na posiedzeniu rządu, ale nadal nie znane są konkretne rozwiązania poszczególnych jego elementów. Nie przeszkadza to jednak zawieraniu porozumień pomiędzy rządem a poszczególnymi samorządami lokalnymi, które wyraziły gotowość uczestnictwa w Programie „Mieszkanie +” i przekazania gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Pierwsze mieszkania mają być dostępne w roku 2019. Sama zapowiedź wdrożenia programu nie miała oczywiście znaczenia dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w minionym roku i w roku 2017 też nic się pod tym względem nie zmieni.

Jeśli więc kto myśli o własnym mieszkaniu, to w rozpoczynającym się roku 2017 może liczyć zarówno na interesującą ofertę zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym, a także na atrakcyjny kosztowo kredyt hipoteczny. 

 

dr Jacek Furga

Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości

Związek Banków Polskich